Xin vài ngày- xây nhà, giám sát v…v….

Ai có quen biết, có kinh nghiem về xây dựng, giám sát v..v… liên quan đến việc xây 1 căn nhà từ a-z ko?

Thực sự là ko biết bắt tay từ đâu. Tìm kiến trúc sư ở đâu? Trọn gói chung cty xây hay tìm ngoài. Rồi cty xây nào tin dc cty nào nên né. Google ra quá nhiều!

Hỏi sơ sơ thì fai tìm giám sát công trình khác với cty xây mà mình cũng chả biết ai. Ai biết nó có quen biết nhau móc nối nhau ko.

Ai có thông tin chia sẻ gì xin giúp ạ

mình ở tp.HCM

 

Bác xây nhà cho mình à? Nếu không biết gì về thủ tục thì nên hỏi một đơn vị làm trọn gói từ A-Z, chỉ đặt tiền lên bàn, xây xong thì nhận chìa khóa nhà xách đồ vô ở, đỡ đau đầu suy nghĩ.

Tất cả những thứ cần làm là bác chỉ cần ra Quận xin cái giấy phép (sẽ có người mà bác thuê đi cùng hướng dẫn), duyệt phương án kiến trúc của bên bác thuê (bố trí phòng ốc, công năng nhà cửa thế nào, vật liệu ra sao), thỉnh thoảng đảo qua công trình nhậu nhẹt, động viên anh em thợ, tiện kiểm tra sai sót. Một số việc lặt vặt nữa như thuê địa chính, đút tiền đấm tiền cho bên A bên B, thương lượng với hàng xóm... thỉnh thoảng cũng phải ra mặt.

Ở SG thì mình không biết ai cả.

 

Bản thân mình cũng có biết gì mà đến xem ng ta xây đúng hợp đồng ko. VD hd ký vật liệu A nhưng nó mua B mình nhìn cũng ko biết. Hoá đơn mua vlieu thì nó moc nối phù phép ra cái 1.

cái này mình lại dc bảo là phải tìm đơn vị giám sát riêng. Ko liên quan bên thầu. Mà bản thân vì ko quen thầu/ giám sát nào nên cũng ko biết làm sao.

Ai từng có kn tự xây nhà rồi chia sẻ ạ.

 

Pm thắng chủ tich đi, ổng xây nhiều nhà rồi
@thangcb

 

Sắp xây nhà wet

 

Đầu tiên của tất cả là phải tìm đơn vị thiết kế.
Lên phương án thiết kếvà triển khai hồ sơ xin phép + hồ sơ thi công. Sau đó dựa vào phương án thiết kế để bóc tách dự toán khối lượng rồi tìm đơn vị thi công. Công ty thiết kế thường không thi công hoặc ngược lại. Những công ty làm cả 2 hoặc là quá to chi phí sẽ cao, hoặc là quá thấp thì thường làm 1 trong 2 cái rất tệ, nhưng họ sẽ có giới thiệu đến đơn vị thi công phù hợp. Họ cũng sẽ là đơn vị giám sát thi công nếu mình cần, hoặc chỉ giám sát tác giả nếu mình không cần giám sát thi công.
Nếu tin được cty thì làm trọn gói không phải nghĩ, còn nếu không thì ký hợp đồng nhân công xây dựng và chủ nhà cấp vật tư theo khối lượng đã bóc tách.
Mình có cty thiết kế nhưng ở HN. Nếu bạn cần tư vấn thêm có thể PM add zalo trao đổi.

 

Cái xin ở phường hay quận để xây thêm cái kho ở đất xây dựng có sẵn của mình thì gọi là giấy gì để xin nhỉ mọi người

 

Nếu làm chuẩn chỉ thì như bác no mercy nói ở trên, bác sẽ phải làm theo từng bước một.
1/ Dự toán sơ bộ: Quan trọng nhất khi xây nhà là bác có bao nhiêu tiền. Dựa vào đó mà ước lượng mình sẽ xây bao nhiêu tầng, xây xịn hay thường... Cái này thì bác có thể tham khảo người dân xung quanh hoặc đơn vị thiết kế sẽ tư vấn cho bác.

2/ Tìm thiết kế: Gồm có thiết kế kiến trúc và thiết kế kết cấu, điện nước. Thường thì chỉ cần thuê 1 công ty duy nhất làm hết hồ sơ về tất cả. Công ty thiết kế cũng sẽ làm cho bác bản vẽ xin phép xây dựng luôn, là cái bác cần cho bước tiếp theo

3/ Ra hồ sơ xin phép, bản vẽ thiết kế: Đơn vị thiết kế ra bản vẽ theo phương án thống nhất với bác từ đầu và bản vẽ cho hồ sơ xin cấp phép. Bác cầm chỗ bản vẽ này lên Quận xin giấy phép (muốn nhanh, lách luật và ko bị hành thì thường phải bôi trơn).
Đôi khi việc xin giấy phép này phải dính dáng đến cả địa chính để đo lại đất theo sổ, đảm bảo quyền lợi cho mình và tránh mẫu thuẫn với hàng xóm. Thường sẽ có đơn vị trên Quận giới thiệu.

4/ Dự toán chi tiết: Dựa vào bản vẽ đã được Quận phê duyệt, bác có thể tính toán chi tiết chi phí xây dựng, từ cái lọc rác cho đến cái sập gỗ lim dày nửa mét, bác đều có thể chọn được để phù hợp với túi tiền. Nên tính dôi ra 10- 15% để đề phòng phát sinh. Nếu bác để đơn vị thi công nhận trọn gói phần hoàn thiện thì ko cần lo việc này, chỉ cần nói với họ mình có bao nhiêu tiền để họ cân đối.

5/ Tìm đơn vị thi công: Dựa vào dữ liệu đầu vào gồm bản vẽ thi công, vật liệu sử dụng, bác tìm đội thợ trong khu vực để xây nhà. Cách thông thường là hỏi hàng xóm xung quanh, đi vòng qua khu mình ở thấy nhà nào mới mới thì bấm chuông hỏi người ta xây thế nào, nhà xây xong có vấn đề gì không? Đôi khi mỗi khu vực có bảo kê riêng, có thể bác tìm được đội giỏi nhưng vào khu của bác làm thì sẽ bị gây khó dễ nên phải tìm hiểu trước.

6/ Xây nhà: Cái này thì giao cho thợ làm, bác thỉnh thoảng đảo qua ngó nghiêng tý. Lâu lâu thì ăn uống cùng ae thợ cho nó tình cảm đi lên. Người lao động khi họ quý mình họ cũng sẽ nhiệt tình lại.
Xây nhà dân thế này thì thường sẽ tự giám sát, tin tưởng nhau là chính. Nếu bác ko tin tưởng thì đã ko thuê ngay từ đầu. Còn nếu lỡ thuê rồi mà không tin thì bác lại phải nhờ một người nào đó tin tưởng để kiểm tra. Có 3 kiểu:
-Giám sát thường xuyên ở công trường: Kiểu này là chuyên nghiệp, bác trả lương họ đàng hoàng thì họ sẽ theo dõi công trình sát sao cho đến khi hoàn thiện. Tuy nhiên trừ khi bác xây nhà rất to, rất xịn thì hẵng dùng vì nếu ở thành phố thì bét cũng phải trả người ta 8-10tr/ tháng.
- Giám sát của thiết kế, hay còn gọi là giám sát tác giả: Là kiến trúc sư/ kỹ sư trực tiếp vẽ bản vẽ cho bác. Bác có quyền yêu cầu họ qua công trình một vài lần để chắc chắn là nhà mình đang được xây đúng theo bản vẽ của họ.
- Giám sát lâu lâu tạt qua Có thể là người thân, bạn bè có tay nghề hoặc bác trả thêm tiền cho bên thiết kế để yêu cầu họ giám sát chặt chẽ hơn. Những bước quan trọng cần giám sát là khi đào móng, khi chuẩn bị đổ bê tông, khi vật tư vật liệu chuyển đến.

7/ Vật tư vật liệu: Như đã nói, nếu bác giao hết cho bên thi công làm thì thôi khỏi lo. Nếu bác muốn tự chuẩn bị thì bác sẽ phải tự đi mua và gọi chuyển đến. Lúc này đơn vị thi công sẽ chỉ cung cấp nhân lực và máy móc để xây. Tuy nhiên nếu bác ko biết mà tự đi mua sẽ khá là phiền vì ở nhà sẽ gọi điện liên tục bảo mua cái này, mua cái kia..., chưa kể gà mờ thì bị chém đẹp.

Ngoài ra còn khá nhiều thứ khác nữa, như là chi phí thuê mặt bằng để vật tư, thái độ hàng xóm, thanh tra xây dựng., sự cố và tai nạn.. bác cũng nên tìm hiểu trước.

Vì việc xây nhà như trên khá là đau đầu, nên mình mới khuyên bác tìm một đơn vị làm trọn gói. Tất nhiên là phải thật uy tín thì bác mới yên tâm được, đừng ham rẻ.

 

Ông có tìm dc giám sát riêng bên nhận thầu nó cũng đi đêm ah...ông phải có ng nhà hoặc bạn bè biết đọc bản vẽ, khối lượng vật tư...trước làm bên chủ đầu tư thấy bên thầu móc nối kinh lắm

 

Mình có làm hết trọn gói nhưng mà việc bên mình đang full đến tháng 5. Bạn có làm thì liên hệ mình, sẽ tư vấn đủ từ thiết kế thi công đến nội thất hoàn thiện luôn.

 

Bác @Bộ kiểm soát chính tả nói chuẩn chỉ rồi đấy, cứ theo các bước đó mà triển thôi, còn tất nhiên vô thực tế sẽ rất nhiều phát sinh, làm tới đâu xử lý tới đó.

Trí @thienkai từng có kinh nghiệm làm cho Thái Công và Cung, nếu trực tiếp Trí quản lý và giám sát thì quá ổn.

Một câu cuối là đôi khi chi li, khắt khe từng đồng từng cắt quá cũng không hẳn là hay. Lợi nhuận hợp lý thì người ta mới có cái động lực để làm, cắt giảm, vơ hết phần lợi về mình thì dễ dẫn đến nhiều hệ luỵ không hay.

 

Ngày xưa tôi xây nhà đúng theo kiểu chìa khoá trao tay. Trọn gói hết.

Thỉnh thoảng tôi đảo qua bắt chuyện với thợ. Cho số phone để có gì rắc rối họ gọi mình ngay.

Dĩ nhiên mình biết nó ăn trên đầu trên cổ mình chứ. Nhưng mà thôi, đã đéo biết gì rồi thì cho nó ăn luôn đỡ nhức đầu. Tao ở ngoài đấm tiền vào là xong. (Lúc tất toán nhớ kiểm tra kỹ xíu, mấy cái đồ nhiều tiền ấy).

Hồi đấy ở trong xóm còn có tiền đường nhựa 5tr (nhà bà Châu xây đường cho cả xóm nên giờ ai về cũng phải đóng tiền đó cho bà), tiền cột điện 3tr (nhờ cột điện của nhà hàng xóm, ngày xưa ông Khanh mua hẳn 1 cây cột điện 20tr gắn đầu nhà, nên ai về muốn kéo điện cũng phải xì tiền để xin mắc điện vào cây cột đó), tiền cống nước gì đó ngày xưa xóm gộp tiền xây mà giờ nghe nói chưa đâu vào đâu nhưng xóm nói 2tr thì ok, bố mày đấm hết cho yên chuyện luôn.

Quan trọng nhất là giữ hoà khí xóm làng vì sau này mình còn sống lâu dài. Họ hàng xa không bằng láng giềng gần mà.

 

Ké. Nhà mình có vài hạng mục nhỏ cần sửa. Ae nào quen biết đội thợ làm ổn áp uy tín ko chộp giật thì giới thiệu mình với ^^

 

vcl, dự toán kiểu gì mà xong hẳn x2. Phát sinh chủ yếu ở chủ nhà thay đổi khác với thiết kế trong quá trình làm (về kết cấu thì chả đáng bao nhiêu); tăng giá vật liệu đầu vào ( từ đầu năm ngoái đến năm nay tăng nhiều, năm nay vẫn sẽ tăng) và phát sinh ở phần hoàn thiện, nội thất nhưng phần này lại vẫn chủ yếu do chủ nhà lựa chọn, yêu cầu.
Nếu chủ thớt lần đầu tiên xây nhà, dễ tính, dư dả tài chính thì phương án thuê tổng thầu làm trọn gói từ thiết kế đến thi công cũng được, nhưng chấp nhận là sẽ cao hơn tầm 30% so với tự mình nghiên cứu, tìm hiểu, đôn đốc theo dõi. Và nếu sau này xây căn thứ 2, thứ 3, hoặc đơn giản xây xong căn đầu tiên thì có chút kiến thức, vô thức đi đâu cũng nhìn, so sánh, thì lại thấy căn nhà vừa xây xong nó không hài lòng, không hợp lý...

 

Thực tế ra x2 dự toán ban đầu thì nên treo cổ thằng nào làm cái dự toán đó . Trừ trường hợp thay đổi quá nhiều so với thiết kế ban đầu thôi chứ chênh tầm 30% là đủ chém nhau mỏi tay rồi chứ đừng nói 100%

 

Năm nay nhà mình cũng đang có dự định xây, và mình cũng tìm hiểu từ cuối năm ngoái đến giờ. Tiện đây thì mình chia sẻ với chủ thớt hướng xử lý và những thứ mình tìm hiểu được.

Spoiler: abcd

Đầu tiên là ông già mình dân xây dựng, trong mối quan hệ của mình hiện tại có rất nhiều người liên quan đến xây dựng cơ bản nên mình cũng tham khảo được khá nhiều thứ hay ho. Cuối năm ngoái thằng bạn mình đã báo giá tầm 6.5-7tr/m2 hoàn thiện nội thất cơ bản, nhưng mình đánh giá thế là cao; hồi đây mình ngồi với ông anh ước tính tầm 5,5 nhưng xong cả phát sinh cũng phải tầm 6tr mới ổn. Trong trường họp của mình thì phương án tối ưu kinh tế mình đưa ra như sau:
1, Thiết kế: thuê vẽ phần kiến trúc, kỹ thuật, bao gồm cả phần giấy phép xây dựng (cái này bên thiết kế có kênh riêng để xử lý, đừng dại ôm vào, không hiệu quả). Phần nội thất thì mình nhờ đứa bạn chọn rồi bên thiết kế render vào, thường nếu để họ làm cả nội thất thì họ vẽ ra nhiều thứ lắm, và có cả trường hợp cài cắm vào để ăn chia với bên nội thất nữa. Phần này kiểm soát công năng, bố trí các phòng theo nhu cầu của gia đình, lưu ý đừng để bên thiết kế đưa vào quá nhiều không gian thừa.
2, Nhân công: thuê đội thi công, giao kèo hợp đồng rõ ràng, và chỉ nhân công thôi. Tuyệt đối không nghe đội này tỉ tê, thay đổi vật liệu hay thiết kế. Những yêu sách của đội này thường hòng dễ làm, giảm độ khó, không có lợi lâu dài cho chủ nhà. Tìm đội dựa trên các mối quen biết giới thiệu, quan trọng cứ phải ngoan, dễ bảo.
3, Giám sát: Theo mình đây là phần quan trọng nhất, ngày bé có họ hàng nhờ ông già mình giám sát hộ xong rồi nghe đủ thứ tỉ tê ông giá mình bỏ về, nhưng sau khi hoàn thiện thì lại khóc lóc nhờ ông già mình quay lại xử lý, mình có đi theo được 1 buổi thì thấy cầu thang lát đá thằng thợ đá đi theo ông giá mình, ông già mình chỉ viên nào lột lên viên đấy, lột phải đến 1/4 số gạch lát, sau này nhà dân nhờ vả gì ông già mình cũng không làm nữa. Khâu này 1 là người quen, hai là thuê mà phải tìm người uy tín, quan trọng nhất khi làm móng, ghép cop pha, đổ bê tông, còn sang đến đoạn xây trát rồi thì nhẹ nhàng hơn. Khi nào hoàn thiện thì lại cần kỹ vì giai đoạn này nhiều đội thợ vào, đội nhôm kính, điện nước, nội thất, điều hoà, chống thấm....
4, Vật tư: tự tìm mối rẻ thôi, như mình quen thằng bạn mình, nhà nó năm đéo nào cũng phải xây ít thì 1 căn, nên ông già nó có mối mua chiết khấu ngon, rẻ hơn phải 5-10% đấy. Về khối lượng thì đưa bản vẽ cho giám sát, nó bóc 30p thì ra hết ấy mà, nhân với giá các mối cấp thì ra sơ bộ dự toán, các hạng mục xây dựng dân dụng nó có định mức hết rồi, và định mức rất sát thực tế luôn, chứ đừng nghe mấy ông nhân công kinh nghiệm thế này thế nọ.
5, Pháp lý: Cái này cũng không có gì, khi làm thì cầm gói quà gặp tổ trưởng, lên phường báo cáo cái phong bì còi; thanh tra hay gì thì đến cứ cho họ kiểm tra phạt gì thì mời đi ăn, phong bì 1-2tr rồi lựa cái lỗi vớ vẩn phạt thì phạt, rồi làm tiếp thôi, có lo trước thì khi làm họ vẫn đi như thế ấy mà. Nhà trên 5 tầng với có tầng hầm thì bắt buộc phải có giám sát độc lập hay sao ấy quên mất rồi.

Quan trọng là phải xác định được nhu cầu, mong muốn của mình có được căn nhà như thế nào và chốt phương án ở ngay khâu lên thiết kế, để phương án tổng hoà giữa mong muốn và các yếu tố kỹ thuật, đừng có đến lúc làm thì xoay ra thay đổi, sửa lại rất chắp vá.

 

em có thằng bạn làm công ty pháp lý chuyên chạy giấy tờ, nó có ông anh ruột mở công ty xây dựng luôn, nếu bác cần dịch vụ trọn gói luôn 2 khoản này thì em cho contact nó để bác liên hệ thử

 

This. Đã từng xây nhà và chắc là gặp thằng thất đức nhiều...