[Zing] Đầu cơ bất động sản có dấu hiệu trở lại?

Đây là cảnh báo từ chuyên gia khi tín dụng bất động sản tăng gần 20% trong 9 tháng nhưng giao dịch thị trường vẫn trầm lắng, cho thấy dòng tiền đầu cơ có thể đang quay trở lại.



Chuyên gia cho rằng dòng vốn vào bất động sản chủ yếu là các nhà đầu tư “lướt sóng”. Ảnh: Quỳnh Danh.

Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 diễn ra mới đây, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho biết tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế 9 tháng đạt khoảng 13%, nhưng riêng tín dụng bất động sản đã tăng gần 20%, đặc biệt tháng 8 và 9 tăng rất mạnh.

Theo ông, trong giai đoạn bình thường chỉ cần tăng trưởng tín dụng vừa phải đã đủ tạo "sóng" bất động sản, nhưng hiện nay, dù dòng vốn vào lĩnh vực này mạnh vẫn không tạo được "sóng" hay thanh khoản như mong muốn.

Tín dụng tăng nhưng thị trường vẫn trầm lắng
Đây chính là nghịch lý của thị trường hiện nay khi tín dụng tăng mạnh, nhưng thanh khoản vẫn yếu và giá bị đẩy vượt xa khả năng chi trả của người mua.

Về thanh khoản, số liệu từ ngành ngân hàng cho thấy hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã vượt 570.000 tỷ đồng, phản ánh lượng vốn lớn vẫn đang mắc kẹt, chưa chuyển hóa thành giao dịch thực.

Về mặt bằng giá, báo cáo quý III của Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ tại 2 đô thị lớn tiếp tục leo thang. Cụ thể, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đạt 95 triệu đồng/m2 và TP.HCM ở mức 91 triệu đồng/m2. Cùng với đó, tổng lượng giao dịch toàn thị trường giảm 13% so với quý trước, trong đó phân khúc căn hộ và nhà riêng giảm 16%, đất nền sụt 15%.

Ngoài ra, theo báo cáo 9 tháng đầu năm từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường nhà ở đón nhận khoảng 86.000 sản phẩm mới, trong đó căn hộ chung cư chiếm 63%. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, có đến 80% nguồn cung mới có mức giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên.

VARS nhận định dòng vốn hiện tập trung vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở giá phù hợp thu nhập lại khan hiếm, khiến mặt bằng giá bị đẩy lệch và người mua ở thực "bị gạt ra ngoài cuộc".

Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường bất động sản VARS chia sẻ dù mặt bằng giá cao hơn cùng kỳ, các dự án mới vẫn ghi nhận lượng đặt cọc lớn, thậm chí "cháy hàng" ngay trong ngày đầu mở bán.

Điều này xuất phát từ nhu cầu ở thực và đầu tư tăng lên trong bối cảnh dòng tiền "rẻ" và áp lực lạm phát khiến nhiều người tìm đến bất động sản như một kênh trú ẩn tài sản.

Tuy nhiên, ông Đinh Thế Hiển cảnh báo đằng sau hiện tượng "cháy hàng" là dấu hiệu dòng vốn tín dụng đang bị đẩy vào đầu cơ ngắn hạn, khi 80% giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ hoạt động đầu cơ và lướt sóng, trong khi nhu cầu mua ở thực lại khá mờ nhạt.

Rủi ro tín dụng gia tăng
Ông Hiển cho biết hiện một số ngân hàng sẵn sàng cho khách hàng vay tiền trước để đặt cọc, trong khi nguyên tắc thông thường là ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% giá trị tài sản, còn người mua phải tự có ít nhất 30% vốn đối ứng.

"Việc này cho thấy tín dụng đã đi vào lướt sóng quá lớn. Khi giá lên cao, cuối cùng nhà đầu tư lướt sóng gặp khó khăn, tín dụng bị dồn lại", ông đánh giá.



Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phát biểu tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026. Ảnh: VietnamBiz.

Ngân hàng Nhà nước khu vực 2 (phụ trách TP.HCM và Đồng Nai) cũng đã cảnh báo rủi ro cho vay đặt cọc trong văn bản gửi các ngân hàng đầu tháng 11. Cơ quan này cho rằng việc cấp tín dụng theo thỏa thuận đặt cọc tiềm ẩn nguy cơ pháp lý và nợ xấu, bởi khả năng thu hồi vốn phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ dự án.

Trước diễn biến đó, Bộ Xây dựng khuyến nghị giám sát chặt dòng tín dụng, đồng thời ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án thương mại giá phù hợp, thay vì để vốn tiếp tục chảy vào đầu cơ. Theo đánh giá của Bộ, đây là điều kiện cần thiết để ngăn nguy cơ lặp lại chu kỳ "tăng nóng - đóng băng" từng xảy ra những năm trước.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cũng cho rằng cần xem xét đánh thuế tài sản thứ hai hoặc ưu đãi lãi vay cho người mua nhà lần đầu để hướng dòng tiền vào nhu cầu ở thực.

Theo ông Hiển, những nhà đầu tư có năng lực tài chính, chọn đúng sản phẩm và vị trí rõ ràng vẫn sẽ được ngân hàng hỗ trợ vốn. Tuy nhiên, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn cần được kiểm soát, nếu không thị trường sẽ mãi ở thế tín dụng cao nhưng thanh khoản thấp.
Đầu cơ bất động sản có dấu hiệu trở lại? - Kinh doanh - ZNEWS.VN

 

Đéo ai mua thì tự chết cmnm đi

 

Không ai mua tụi tao làm thêm vài căn nữa để xem tụi bây khỏi mua. Các chuyên gia bds đã nói rồi

 

Cứ làm như đã từng biến mất í. Dễ thg vl.

 

Shophouse giá chục tỉ ở Đà Nẵng: Vì sao dân phải ở ‘chui’?5

ĐOÀN CƯỜNG








Nhiều căn shophouse nằm ở vị trí đắc địa trên đường Kinh Dương Vương, Nguyễn Sinh Sắc (Đà Nẵng) có giá thị trường khoảng 13-25 tỉ đồng, chưa được giao sổ đỏ, khiến người dân không chỉ phải sống 'chui' mà còn đối mặt với khoản tiền phát sinh thêm.


Một góc của dự án nhìn từ trên cao - Ảnh: ĐOÀN CƯỜNG

Mua nhà tiền tỉ chưa nhận được sổ đỏ, phát sinh thêm chi phí
Các hộ dân đã bỏ số tiền rất lớn để mua các căn shophouse tại khu A dự án khu đô thị mới Phương Trang - vịnh Đà Nẵng (phường Hòa Minh, quận Liên Chiểu cũ, nay là phường Hòa Khánh, Đà Nẵng).

Theo phản ánh, từ năm 2016, họ đã ký hợp đồng mua bán, đặt cọc các lô đất tại khu A với Công ty CP Thương mại - Dịch vụ Hai Hạnh (đơn vị được chủ đầu tư ủy quyền thực hiện việc thương lượng, lập, ký hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng với khách hàng).

• 
  Nhiều shophouse khu đắc địa ở Đà Nẵng giờ rêu phong, cỏ dạiĐỌC NGAY

Các khách hàng đã đóng đến 95% tiền đất theo đúng hợp đồng.

Đến năm 2017, khi dự án được cơ quan chức năng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, quy định buộc phải xây dựng xong nhà mới được bán.

Người dân tiếp tục chấp nhận ký phụ lục hợp đồng xây nhà liền kề và nộp đủ 100% tiền xây dựng nhà cho Công ty Hai Hạnh.

Khoảng năm 2020-2022, các hộ dân lần lượt được bàn giao nhà.

"Suốt nhiều năm qua, không chỉ không giao sổ, Công ty Hai Hạnh còn thông báo phía chủ đầu tư đã thay đổi ủy quyền, chuyển sang giao dịch mua bán với Công ty Hai Hạnh. Yêu cầu chúng tôi phải nộp thêm tiền với giá 30 triệu đồng/m2, có nơi phải nhân thêm hệ số 1,2, tức phải nộp thêm cả tỉ đồng" - đại diện khách hàng bức xúc nói.


Nhiều người dân đã bỏ ra số tiền rất lớn để mua nhà nhưng đến nay vẫn chưa nhận được sổ đỏ - Ảnh: ĐOÀN CƯỜNG

Ông B. - một khách hàng đang sinh sống tại căn nhà trên đường Kinh Dương Vương - cho biết: "Năm 2018, theo đúng hợp đồng, tôi đã đóng 95% (gần 3,6 tỉ đồng), tiếp đó nộp 100% tiền xây nhà (gần 2,5 tỉ đồng).

Sau đó tôi được bàn giao nhà vào ở suốt thời gian qua nhưng chưa có sổ đỏ. Không sổ nên không thể đăng ký tạm trú, tạm vắng, con đi học phải ở địa chỉ cũ, còn muốn thế chấp vay vốn hoặc cho thuê thì người thuê cũng ngần ngại.

Bao nhiêu năm, chúng tôi đã nhiều lần làm việc với Công ty Hai Hạnh nhưng vẫn chưa đòi được sổ đỏ" - ông B. nói.

Tương tự, ông L.H. - một khách hàng - cho hay cuối năm 2024 ông nhận được thông báo của Công ty Hai Hạnh về hợp tác thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Theo đó, ông phải hỗ trợ thêm hơn 1,2 tỉ đồng.

"Việc cố tình không giao sổ, không thực hiện sang tên theo thỏa thuận khiến gia đình tôi bị khủng hoảng tinh thần, thiệt hại không thể kể xiết" - ông H. chia sẻ.

Vì sao người dân chưa được giao sổ đỏ?
Theo tìm hiểu, trong thông báo mà Công ty CP Thương mại - Dịch vụ Hai Hạnh gửi đến khách hàng thể hiện:

Từ năm 2016, công ty này được sự ủy quyền của Công ty cổ phần Đầu tư Phương Trang để thực hiện giao dịch ký kết hợp đồng đặt cọc, nhận tiền đặt cọc của khách hàng có nhu cầu để đảm bảo cho việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất tại khu A của dự án khi các điều kiện để chuyển nhượng đáp ứng.

Công ty này cho rằng do bị tác động từ các nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan dẫn đến Công ty Phương Trang (chủ đầu tư dự án) đã thay đổi từ việc ủy quyền chuyển sang thực hiện giao dịch mua bán chuyển nhượng 103 lô đất tại khu A cho Công ty Hai Hạnh với đơn giá đất 30 triệu đồng/m2, cao hơn nhiều so với đơn giá Công ty Hai Hạnh đã ký hợp đồng đặt cọc mua bán với khách hàng.

Công ty này thông báo cho khách hàng các khoản tiền nộp thêm để thanh toán cho chủ đầu tư, hoàn thành việc chuyển nhượng bất động sản và bàn giao sổ đỏ…

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, lãnh đạo Công ty Hai Hạnh cho biết vừa có báo cáo cơ quan chức năng của thành phố. Vướng mắc chính là phía chủ đầu tư yêu cầu phải nộp thêm tiền. Công ty Hai Hạnh đang kiến nghị cơ quan liên quan hỗ trợ, giúp đỡ, tháo gỡ khó khăn.

Theo vị này, hiện còn 54 căn hộ chưa bàn giao sổ đỏ cho người dân.

 

Đầu cơ "sắp" trở lại
"Có thể" xuất hiện bong bóng BDS
Chứ nền kinh tế chúng ta vẫn phát triển mạnh mẽ

 

có biến mất đâu mà trở lại. 2 năm nay đầu cơ ầm ầm ra mà

 

Sao goi là shophouse phải là villa liền kề cho sang chảnh.

 

Villa liền kề là cái dạng cư xá ngày xưa, là tính cả căn
Còn shop house đôi khi không phải dạng cư xá mà có cả dạng chung cư, nhưng tầng trệt dùng để buôn bán, các tầng trên để ở