Các doanh nghiệp BĐS bất động sản thế kỷ được thành lập mới liên tục tăng mạnh trong suốt hơn 1 năm qua đã cho thấy thị trường BĐS đang trong giai đoạn hấp dẫn các nhà đầu tư. Năm vừa qua đánh dấu cho thời kỳ "bùng nổ" số lượng nhà ở được giao dịch thành công trên thị trường TP.HCM, kể từ khi thoát khỏi đáy của cuộc khủng hoảng. Nhiều sàn môi giới tung hết các chiêu để "quyết đấu", tuy nhiên chỉ những doanh nghiệp có chiến lược bán hàng không giống ai mới là người giành nhiều thị phần nhất. Tại thị trường TP.HCM, trong năm 2016 dịch vụ nhà đất 24h cũng chứng kiến cuộc cạnh tranh khốc liệt của một số ông lớn địa ốc như Vingroup, Novaland và một số đại gia bứt lên như Đất Xanh, Hưng Thịnh,... Tính đến cuối năm nay, những con số sơ bộ về giao dịch căn hộ trên thị trường Tp.HCM, cho thấy 2016 vẫn là năm gặt hái được nhiều thành công của các chủ đầu tư địa ốc khi lượng căn hộ được bán ra đạt mức cao ngang với năm 2015. Theo báo cáo từ dự án moonlight residences của Sở Xây dựng Tp.HCM, các dự án đủ điều kiện mở bán cung cấp ra thị trường khoảng trên 21.000 căn, trong đó số lượng giao dịch thành công khoảng 15000 căn. Tuy nhiên, thực tế từ các sàn địa ốc, các chủ đầu tư dự án cho thấy lượng giao dịch thành công cao hơn nhiều con số trên. Bởi nếu tính theo các đơn vị này thì lượng giao dịch tính cả các dự án mới cho đăng ký mua, người mua nhà đặt cọc giữ chỗ. Dự án sonata residences vẫn cho thấy họ là đơn vị chiếm lĩnh thị phần căn hộ trung và cao cấp trên thị trường khi tung ra hàng loạt dự án. Trong năm 2015, giao dịch thành công của Novaland đạt gần 7000 căn hộ (gồm cả 1000 căn office-tel), năm 2016 tập đoàn này vẫn giữ được đà tăng trưởng với lượng giao dịch ước chừng khoảng 8000 căn, tăng khoảng 15% so với năm ngoái. Trong khi đó, năm ngoái dự án moonlight park view là năm bùng nổ căn hộ của Vingroup khi tập đoàn này ra mắt dự án "bom tấn" Vinhomes Central Park và đạt mức giao dịch kỷ lục lên tới 7600 căn. Tuy nhiên, năm 2016 Vingroup chỉ bán phần căn hộ còn lại của Vinhomes Central Park và những tháng cuối năm Vingroup tung ra căn hộ hạng sang dự án Golden River. Lượng giao dịch thành công theo ước tính của một sàn giao dịch ở 2 dự án này vào khoảng trên 3000 căn. Novaland tiếp tục tấn công mạnh vào thị trường nhờ đội ngủ bán hàng hùng hậu và trải rộng các dự án khắp thành phố. Trong đó, quận 7 là nơi bán được nhiều nhất chiếm 22% số sản phẩm căn hộ vina. Tuy nhiên, khu vực Phú Nhuận - Tân Bình và quận 4 cũng đã đóng góp lần lượt 21% và 20% tổng số sản phẩm. Một trong những dự án ít được chú ý nhất nhưng lại có tiến độ tốt nhất của Novaland trong 9 tháng năm 2016 với 771 giao dịch thuộc về dự án Richstar. Dự án này thuộc phân khúc trung bình thấp, chủ yếu đánh vào cho thuê văn phòng hà nôi.
Giai đoạn 2017-2018 Novaland đang có những quỹ đất cực lớn để làm các dự án nhà đất như Habor City tại quận 8 (50ha), Thạnh Mỹ Lợi quận 2 với hơn 200ha và Palm Marina quận 9 với 300ha. Ông lớn này cũng vừa triển khai dự án biệt thự nghỉ dưỡng SunriseBay Đà Nẵng rộng 180ha. Một nguồn tin từ sàn nhà đất dự án cho biết mặc dù chưa chính thức mở bán dự án khu đô thị The Sunrise Bay Đà Nẵng, nhưng con số đăng ký để được mua nhà đã vượt cao so với số biệt thự sẽ được xây dựng. Đất xanh việt định vị thương hiệu bằng những dự án quy mô lớn ven sông Sài Gòn còn Novaland tập trung phát triển đa dạng nhiều dự án khắp thành phố, phân khúc cũng đa dạng hơn với căn hộ trung bình, cao cấp và hạng sang. Trong năm 2017-2018, Vingroup lấn sân sang phân khúc nhà ở giá rẻ với thương hiệu Vincity, thì Novaland tập trung phát triển nhiều dự án khu đô thị, nhà phố và biệt thư có diện tích đất khá lớn tại TP.HCM. Một số doanh nghiệp BĐS lớn khác tại Tp.HCM cũng gây "ồn ào" không kém s nhà đất, Hưng Thịnh Land cho biết trong năm 2016 đã bán thành công hơn 6.000 căn hộ thuộc phân khúc trung - cao cấp. Đất Xanh giao dịch thành công khoảng 3000 căn; Còn con số này ở Thủ Đức House khoảng hơn 2.500 căn hộ thuộc phân khúc tầm trung. Năm 2016 cũng ghi nhận sự kiện Phú Mỹ Hưng công bố nhiều dự án cao cấp, và con số bán được hơn 4.000 căn. Một số sàn giao dịch như M.I.K, STDA, Đất Xanh miền Nam... ghi nhận văn phòng ảo 24h có sự chững lại so với thời điểm cuối năm 2015. Theo đánh giá của một số chuyên gia, thị trường BĐS trong năm 2016 không còn hiện tượng đầu tư "bầy đàn", khách hàng tìm hiểu thông tin kỹ càng hơn, mua hàng trực tiếp với chủ đầu tư chứ không thông qua mô hình "đa cấp". Trong năm 2016, số lượng váy đẹp 2015 tăng lên đáng kể, trong khi nhiều dự án căn hộ vẫn còn tồn kho 30 - 70%. Không thể ôm hàng tồn trong lúc thị trường trầm lắng kéo dài, nhiều chủ đầu tư đã chuyển sang phương thức "bán nhà nợ tiền" để giảm bớt gánh nặng. Theo đó, tại nhiều dự án, khách hàng chỉ phải thanh toán từ 30 - 50%, thậm chí 10% giá trị hợp đồng là có thể nhận nhà ở ngay. Số tiền còn lại, chủ đầu tư cho trả chậm, không lãi suất một đến vài năm sau. Trao đổi với chúng tôi mới đây, ông Nguyễn Nam Hiền - Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land - cũng cho rằng để có thể giành được thị phần áo sơ mi nữ 2015 trong bối cảnh thị trường đang dồi dào nguồn cung, ngoài chất lượng căn hộ doanh nghiệp cần nhất vẫn phải xây dựng được uy tín đối với khách hàng. Trong đó, đội ngũ nhân viên bán hàng phải được trang bị những kỹ năng tối quan trọng, quảng bá đúng những gì chủ đầu tư đưa ra chứ không theo kiểu truyền thông thanh hóa dự án để cạnh tranh ảo. Vấn đề thứ hai, doanh nghiệp phải quản lý tốt đội ngũ sale của mình bằng các chính sách chiết khấu, lương thưởng... để tránh việc xáo trộn nhân sự sau khi bán xong một dự án nào đấy.
"Chúng tôi hiện có hơn 2.000 nhân viên sale bán hàng trực tiếp và hầu như không phân phối căn hộ cho bất kỳ sàn môi giới nào. Có như vậy chúng tôi mới kiểm soát được chất lượng bán hàng, đặc biệt là tiếp nhận những phản hồi của khách hàng thông qua điểm tin blog một cách trực tiếp để có thể giải quyết một cách nhanh gọn lẹ", ông Hiền nói thêm. Theo báo cáo tổng kết TT BĐS 2016 – 2017 của Hiệp hội BĐS Tp.HCM, giá bán căn hộ trong năm 2016 tăng bình quân trên dưới 5%, giá đất nền ở mức cao hơn khoảng trên dưới 10% tùy loại sản phẩm. Nhìn chung toàn thị trường năm 2016, giá BĐS có xu hướng tăng ở hầu hết các phân khúc, khu vực. So với năm 2015, giá nhích khoảng 3 – 5%. Thị trường cũng có sự tăng trưởng về nguồn cung và sức mua tốt hơn thời điểm đầu năm 2015. Theo ghi nhận của teen chuse, năm 2016 giá bán phân khúc đất nền – nhà phố trên địa bàn Tp.HCM và các tỉnh thành lân cận có hiện tượng chênh cao hơn. Cụ thể, những dự án khu dân cư mới/hiện hữu (KDC) tại Q.9, Q.Thủ Đức, Q.2, huyện Bình Chánh (Tp.HCM), Dĩ An (Bình Dương) và Tp.Biên Hòa (Đồng Nai) có nơi tăng giá đột biến lên mức 50% so với thời điểm 6 tháng trước. Trong đó, một số dự án đất nền mở bán từ tháng 8/2016 tại Q.9, Q.2 như KDC Hoàng Kim, KDC Long Trường, KDC Khang An… ghi nhận mức tăng giá thấp nhất là 30% so với thời điểm cuối năm 2015. Trên thực tế, giá BĐS tại tri việt soft tăng không đồng đều giữa các khu vực, nơi tăng cao từ 30 – 50%, có nơi chỉ nhích nhẹ 5 - 10%. Ông Nguyễn Trường Định, Giám đốc kinh doanh Tập đoàn Quốc tế Năm Sao cho rằng: “Hiện tượng giá tăng mạnh xuất hiện chủ yếu ở một số khu vực vùng ven Tp.HCM. Phân khúc đất nền thuộc Q.9, Q.2 (khu Đông) ghi nhận sự tăng giá cao và nhanh nhất. Khu Nam mức tăng chỉ vào khoảng 5 – 7%, tập trung ở những dự án vị trí đẹp và hạ tầng tốt, CĐT làm bài bản”. Cùng quan điểm, ông Lê Hữu Khoa, Phó Tổng giám đốc Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố căn hộ richmond city khẳng định: “Tùy khu vực và dự án, tốc độ tăng giá và mức tăng là khác nhau.. Các quận thuộc khu Tây và Tây Nam TP như Q.Gò Vấp, Q.Tân Bình, Q.Tân Phú, Q.12, Q.6 và tỉnh Long An không có sự đột biến về mức tăng. Theo khảo sát của PV Batdongsan.com.vn, hạ tầng giao thông được đầu tư bài bản khiến sức mua BĐS tập trung mạnh về vùng ven là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng cao tại một số khu vực và dự án. Tuy nhiên, hiện tượng “sốt giá” này đã và đang gây ra những bất ổn cho TT BĐS nói chung và diễn đàn mxh nói riêng. GS.Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “Hiện tượng tăng giá xuất hiện ở những dự án có điều kiện hạ tầng tốt và vị trí đẹp. Tuy nhiên, giá BĐS tiếp tục tăng, dự báo 2017 có thể gây ra sốt giá và khả năng tích tụ bong bóng BĐS" do dem dien. Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM, việc tăng giá cao ở một số phân khúc khiến thị trường đã và đang tiềm ẩn rủi ro cho người có nhu cầu mua nhà và thị trường BĐS. Cụ thể, những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận được việc mua nhà ở, đầu cơ BĐS có nguy cơ gia tăng. Ông Nguyễn Văn Điềm, chủ tịch HĐQT Công ty TNHH Đô Thị Mới Thủ Thiêm cũng cho rằng, giá tăng cao ở một số khu vực đã xuất hiện tình trạng NĐT găm hàng chờ thời điểm bán giá chênh cao cho người mua. Điều này gây ra tình trạng NĐT đổ xô về những nơi giá tăng cao để mua BĐS làm sức tiêu thụ sản phẩm ở những khu vực ít biến động giá sẽ giảm, dẫn đến việc chênh lệch cung – cầu giá chung cư.
Đối với NĐT, việc giá bán thứ cấp tăng cao khiến họ lo ngại về sự bền vững của giá trị đầu tư. Một NĐT ở Q.7 cho hay, giá tăng quá cao dễ gây rủi ro vì giá có thể lên hoặc xuống bất thường, không kiểm soát được. Ngoài ra, việc giá lên nhanh chỉ phù hợp với những NĐT lướt sóng, chốt lời nhanh khi thiết kế quảng cáo. Tuy nhiên, nhiều NĐT căn hộ và đất nền hiện nay đều là NĐT “dài hơi” nên họ cân nhắc khá kỹ về sản phẩm và tiến triển của thị trường BĐS. Đó cũng là lý do nhiều NĐT chọn giải pháp an toàn ở những thị trường ít biến động về giá hoặc giá tăng nhẹ theo quý/năm. Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng có mối liên hệ trực tiếp tới ngành du lịch. Vì vậy, từ góc nhìn đầu tư, phân khúc này ngày càng trở nên hấp dẫn hơn khi số lượng khách du lịch tăng sẽ làm tăng công suất hoạt động của khách sạn/resort và tăng lợi nhuận cho nhà đầu tư cũng như chủ sở hữu của các BĐS này.. Theo kết quả nghiên cứu của otrada.mobi, thị trường Đà Nẵng sẽ tiếp nhận nguồn cung của thị trường căn hộ tăng gấp 3 lần trong vòng 24 tháng tới. Xét về nguồn cung nói chung, sự bão hòa trong một số phân khúc nhất định có thể dẫn đến việc đi xuống của giá bán cũng như giá trị của những sản phẩm không có sự khác biệt đáng kể về chất lượng và vị trí. Chính vì vậy, các chủ đầu tư cần có sự sáng tạo hơn nữa trong việc xây dựng và hoàn thiện sản phẩm của mình để trở nên nổi bật hơn. Một giải pháp có thể đảm bảo điều này là lựa chọn thương hiệu có uy tín để quản lý và vận hành BĐS nghỉ dưỡng. Ngoài ra, dự án cần có những đặc điểm nổi bật và điểm nhấn thu hút khách hàng, có sự khác biệt rõ rệt so với các đối thủ cạnh tranh. Ông Erik Billgren đánh giá, bất động sản top rủi ro thừa cung đối với BĐS 3 - 4 sao cao hơn so với phân khúc 5 sao. Chỉ xét trên khía cạnh cung cầu, BĐS đất nền như biệt thự có vẻ là một sự lựa chọn đầu tư an toàn hơn mặc dù giá của loại sản phẩm này cao hơn so với căn hộ.
