[Vnexpress] ko hỗ trợ chúng tôi sống làm sao

viết tóm tắt lắm rồi nhưng vì nó liên quan đến nhiều thông tin và dữ liệu nên ko thể vài dòng được . đây là một vấn đề XH nổi cộm mà mọi người nên hiểu và có cái nhìn khách quan từ nhiều phía chứ ko phải biến mình thành lũ trẻ trâu não phẳng hơi ý là bật auto chửi, auto chê. Thậm chí kể cả các cmt trên các báo mạng cũng nhiều cmt rất ngu mà vẫn cho đăng để định hướng dư luận.

Nhà ở XH về bản chất là Nhà ở thương mại, hiện chỉ có quy định về sản phẩm nhà chung cư. Chính vì thế mà bạn đừng hỏi chất lượng nó như thế nào, chất lượng của công trình phụ thuộc vào các quy định quản lý chất lượng và cách thức quản lý của mỗi công trình, chúng ta ko bàn ở đây. Sự khác biệt của NOXH là ở đâu?
1. NOXH chỉ có diện tích tối đa 70m2, tối thiểu 25m2 (chiếm ko quá 15% tổng số sản phẩm)
2. Nhà đầu tư làm NOXH không được tính lợi nhuận dự án theo IRR và NPV như các dự án thương mại thông thường, chỉ được tính tổng mức đầu tư thuần và + tối đa 10% lợi nhuận
3. Đổi lại Nhà đầu tư sẽ được ưu đãi: miễn tiền sử dụng đất, bồi hoàn chi phí hạ tầng + GPMB (ko khác gì dự án thường), tiếp cận nguồn vốn ưu đãi (gói cứu trợ - tuy nhiên thực hiện vẫn qua các NH thương mại), giảm thuế thu nhập doanh nghiệp (đã có định hướng nhưng chưa có hướng dẫn)
4. Người mua chỉ dành cho các đối tượng được xét duyệt, ưu tiên cán bộ nhân viên Nhà nước, Quốc phòng, an ninh đối với các dự án đặc thù còn các dự án NOXH thông thường thì nộp đơn để UBND tỉnh/tp xét duyệt (điều kiện thế nào thì tùy địa phương kể ra đây rất dài)
5. Người mua sẽ được ưu đãi về vốn vay trong một thời gian nhất định, dự kiến là 8% trong 3-5 năm, hết thời hạn nếu có tăng thì ko quá một mức trần quy định tương ứng tỷ lệ với lãi vay thông thường (50%)
6. Tùy địa phương mà có thể áp dụng việc miễn thuế nhập khẩu cho các nguyên vật liệu cung ứng (cái này còn chưa rõ ràng)

Vậy bạn biết tại sao bạn và người dân mua nhà, làm nhà hay các nhà thầu ko phải đối tượng cứu trợ rồi chứ? Thậm chí nhà đầu tư cũng ko đc "cứu" mà chỉ đc hỗ trợ, người đc cứu là người mua. Còn các đơn vị liên quan như nhà thầu xây lắp, VLXD sẽ được lợi ở việc quản lý dòng tiền một khi dòng tiền cho dự án là ổn định. Hiện nay mới dừng ở Nghị quyết chứ chưa có thông tư hướng dẫn thực hiện

Còn một vấn đề bạn đưa ra về việc giá bán có thằng cao thằng thấp, lúc cao lúc thấp nó phụ thuộc các yếu tố:
Giá thành SP = Chi phí chuẩn bị đầu tư + chi phí quản lý + chi phí xây dựng + tiền sử dụng đất + lãi vay + "vị trí dự án" + lợi nhuận + đầu cơ
Như vậy đủ hiểu tại sao cùng một công trình như ở các vị trí gần giống nhau nhưng có giá khác nhau, 7tr cũng xây được nhà mà 10tr cũng xây được nhà. Mình ko bàn luận gì về việc bán phá giá của bầu Đức nhưng bạn phân tích việc này phải xét đến việc HAGL là cty lớn có nhiều dự án triển khai, sẽ chia sẻ mô hình quản lý + chi phí lobby + QA QC + nhân sự + nhà thầu, VL cũng tự cung cấp nhiều, dòng tiền cũng ngon hơn (ở thời điểm tốt), giá đương nhiên rẻ hơn các dự án của chủ đầu tư nhỏ. Giá giảm 30-50% thấp hơn đối thủ thì các trường hợp sau có thể xảy ra:

1. Cty bầu Đức trước đây đã thổi giá lên ngang bằng với đối thủ mặc dù giá trị thực thấp hơn đối thủ
2. Bán tháo sản phẩm để cơ cấu lại nợ
3. Tạo sóng, "bỏ con săn sắt, bắt con cá rô"
4. cắt giảm các hạng mục bàn giao trong căn hộ để giảm giá. Báo chí (chủ yếu là lều báo định hướng dư luận) là công cụ để PR hoặc quá non kém nên chỉ nêu vấn đề 1 cách chung chung

Ví dụ nhé: bạn chắc đọc báo vụ nhà chung cư 10tr/m2 ở Xa La? Dân tình chỉ đọc báo thì ca ngợi trên mây nhưng thực chất là gì? Giá 10tr chỉ áp dụng cho các căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích 35-40m2, thiết kế ko phải để ở khi phòng ăn + phòng khách ko có bất kỳ một cửa sổ nào (xin lỗi chứ giống cái chuồng nhốt người). Lên gặp trực tiếp sàn kinh doanh thì đc biết phải + 1,8tr/m2 tiền chênh ngoài và sổ đỏ... chưa biết khi nào có vì đó là sàn cơi nới khi chưa xin phép. Một lũ lều báo ngu xuẩn tung hô như thánh
http://xalo.vn/news/tl/Nghe-tu-van-mua-chung-cu-hien-dai-khong-co-cua-so/0-0-1-20-432881.htm

Còn điều nữa bạn tin hay ko thì tùy. Bên mình thiết kế các dự án chung cư khá cao cấp, 9-11 tầng, cửa kính khổ lớn từ sàn đến trần, ban công kính chịu lực có giá xây dựng thuần chưa đến 9tr/m2 (ở khu vực có địa chất khá tốt), tuy nhiên cộng các chi phí khác vào thì giá bán phải tối thiểu 14tr/m2 mà trong đó tiền sử dụng đất + lobby + lãi vay vì thời gian bị kéo dài do cơ chế chiếm khá lớn. Còn các dự án NOXH bên mình đang triển khai có giá bán khoảng 8tr/m2 vì đã đc miễn tiền sử dụng đất, ko lobby, + lãi vay ưu đãi + ko lo đầu ra, chất lượng hoàn thiện sẽ thấp hơn nhà ở thương mại một chút (ban công sắt hộp thay vi kính chịu lực, dùng sơn trát nhiều hơn thay vì ốp gạch + đá,...). Có 3 loại sản phẩm: 34 m2 1PN, 52-58 m2 2PN, 62-70 m2 3PN. Bạn có thể suy ra được tổng giá trị 1 căn rồi đó, bên mình cũng đang làm việc với NH để ng mua chỉ trả tối đa 50% giá trị căn hộ, số tiền còn lại sẽ đc vay từ gói cứu trợ kia với lãi suất hỗ trợ. Vậy có gọi là "cứu" BĐS và người thu nhập thấp cũng mua đc nhà?

Tóm lại, đáy của chung cư thương mại từ 12-15tr/m2 tùy thiết kế và chất lượng, còn đáy của NOXH từ 7-9tr/m2.

 

^Thanks bác vì các thông tin hữu ích.